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传统制造业和新兴制造业的产业迁移特性描绘

产城中国 2019-05-31 14:19

制造业和现代服务业的发展水平是一个国家综合实力的集中体现,制造业和现代服务业相辅相成,二者融合发展是推进经济结构调整、加快经济转型升级的必由之路。在对传统制造业和新兴制造业的产业迁移特性进行分析,是基于“服务业”的视角进行的产业迁移全景图研究。


地产开发产业大迁移

地产开发定义

新区土地开发,即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地。

旧城区改造或二次开发,即对已经是城市土地,但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因,需要拆除原来的建筑物,并对土地进行重新改造,投入新的劳动。

房屋开发

住宅开发

生产与经营性建筑物开发

生产、生活服务性建筑物的开发

城市其他基础设施的开发


产业发展分为两个阶段

2014年,中国房地产开发投资额增速呈现断崖式下降,2014年是中国房地产市场调控政策的“拐点”,由强力行政干预走向市场化,由令出中央到下放地方,在“分类调控”原则主导下,自下而上的“救市”措施频出,超过市场预期,导致多地楼市下降;2015年继续受2014年政策滞后作用影响,对房地产预期普遍不佳,房地产开发投资增速降为负值。综上,中国房地产开发产业的发展分为两个阶段:2000-2013年,房地产开发产业处于高速增长期;2014年后,房地产开发进入增长期的新阶段,房地产开发商投资增速放缓。


地产开发产业拐点的原因分析


开发资金紧张局面不断加剧

房地产开发资金来源主要与投资信心、销售状况、货币信贷环境、金融监管等因素有关。2014 年,随着监管部门加强对影子银行的治理,房地产销售的持续放缓,房地产企业资金紧张状况不断加剧。尤其值得注意的是,2014 年三季度以来,政府加大了对房地产领域的信贷支持,但开发资金仍出现了较大下跌,这显示各方对房地产市场的预期依然比较悲观。

房价下跌从个别城市扩展到全国

2014 年,房地产价格下行趋势明显,房价下跌从个别城市扩展到全国。12 月, 环比下降城市数为70 个,相比2013 年同期增加了38 个。

房地产加强“逆周期”管理

随着房地产市场进入全面调整:第一,及时取消限贷限购等行政性管理手段。目前,只有北京、上海等个别一线城市还有“限购”的规定。第二,加大对居民购房等领域的信贷支持;第三,降低购房环节的税收,加大住房补贴。这些政策的出台对于住房需求的平稳释放,稳定房地产市场起到了一定作用。

住宅投资一直是房地产开发投资的核心

根据国家统计局发布数据,住宅类投资额逐年增加,2018年住宅投资85192亿元,增长13.4%,增速比2017年加快4.0个百分点。不论是房地产开发产业处于哪一个阶段,房地产开发投资中占比最大的始终为住宅类投资。

区域维度

一、东中西部地区的房地产开发投资额均逐年增加

近年来,房地产市场高速发展,各地资金相继流向房地产,三大区域的房地产开发投资额度均呈逐年递增趋势,增长率全部为正值。

二、从东部地区向中西部地区迁移

从中国东部、中部和西部三个地区的房地产开发投资额相对量来看,中国东部房地产投资额比重呈下降趋势,中部和西部地区的比重呈上升趋势,即中国房地产开发产业从东部地区逐渐向中西部地区迁移,但目前仍以东部地区为主。

三、向中西部迁移的原因分析

2014年中央就要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,2014年后将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

地区维度

一、东北、华北地区向西北、西南等地区迁移

近年来,2011年房地产开发投资额增幅最大;2018年房地产市场进入相对平稳期,选取

2011年和2018年作为时间节点进行对比,探索中国房地产开发企业的迁移路径。据国家统计局统计,2011年和2018年各地区房地产开发投资额如下表所示,通过各地区市场份额占比的变化情况,占比绝对值变化在1%上下的地区有广东、浙江、河南、河北、北京、辽宁、黑龙江和内蒙古。

二、北上广深、天津是房地产开发产业的热门城市

根据中国指数研究院研究显示,全国地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP100具体如下,北京、上海和深圳投资吸引力保持在全国前三位,天津市第四,广州排名第五;杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛,排名位居前十。

稳字当头,区域继续分化

预计2019年,房地产调控政策以稳为主,各地房地产政策微调的频率会有所加快,但“房住不炒”和“租购并举”的政策基调并不会转变。房地产销售环境会有所放松,但不会出现重大转向。预计商品房销售有所改善,投资继续保持平稳增长。此外,预计2019年房地产开发产业在全国区域间继续保持分化。


中央经济工作会议提出“构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”,房地产调控主线已经明确。

住房和城乡建设工作会议也进一步提出,“以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地3.2产市场平稳健康发展。全国区域间继续保持分化。

华东、华中、华南及西南地区的房地产走势依然可期,增速优于其他区域。

华北地区2019年仍将继续承压,但随着京津冀协同发展步伐的加速,预计2019年华北地区走势会好于2018年。

西北地区随着房价的快速上涨,投资风险上升,部分城市投资会出现负增长,销售压力较大。

东北地区受2018年土地购置和新开工加速的影响,2019年投资会继续加快,但销售仍然承压。

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