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淘汰赛已来临 产业园区如何幸免

产城中国 2019-05-20 10:19

所有的产业都秉承着“物竞天择,适者生存”的规律,在漫长的进化历史过程中,唯有战胜对手、适应新的环境才能赢得市场,而那些不适应新环境的企业就会被淘汰。


产业园区新时代

在过去的一年里,产业园区市场一半是海水一半是火焰,从园区大跃进到寒冬。诸多转型房企产业园区事业部纷纷合并、裁员,撤出产业园区行业,甚至部分产业园区企业也遭受打击。“苦熬与坚持”,成为产业园人口中出现频率最高的词汇,做产业园区,有一份“耐得住寂寞的心”尤为重要。

在行业和市场的断崖式的下滑中,产业园正在发生着一场多维度、多层次的变革,从政策到金融,从运营模式到运营主体,产业园区正在进行一场自我突破的变革,新的产业园区时代正在清晰、明朗。2019年,注定是淘汰赛的一年!

2019年行至产业园区行业淘汰赛时期,将开启产业园区整体发展格局与演变模式的一个新纪元——旧体制与模式濒临被淘汰的边缘。新的模式、运营主体与秩序即将主导整个行业。为了迎接新的变化,大家都需要对行业市场有一个相对客观的统一的判断,摆正自身位置,同时接纳新环境下行业创新运营模式的发展,调整自身的运营模式。

中国产业结构不断优化与转型升级,而产业园区也该在做出改变。不少产业园区已经意识到回归产业本身,重塑园区发展新生态,产业园区发展的重点也从原来的“要素驱动,投资开发为主”的园区开发转向到“创新驱动、运营为主”的园区运营,产业园的运营能力成为大家关注的重点。


园区开发到4.0版与产城融合

以往的园区大部门是分不在城市的周边区域,主要承载产业发展的智能,但是长期的发展演变成职住分离的区域难题,未来将会更多的融入城市生活的功能,实现产城融合。

从城市的发展角度来看,中国的城市群建设和经济圈不断加速发展,整个城市的生活商业功能与产业功能逐步走向融合。典型的有珠三角、长三角、京津冀等地区的诸多园区正在走产业园4.0和产城融合。

例如:中国改革开放实现产城融合的第一个工业区,从建设初期就对整个城市“前港、中区、后城”进行了整合规划,通过城市规划建设,让人与城实现一体化。经过几十年的发展,已经成为一个人口约40万,人均GDP超过6万亿美元的国际化滨海新城。

从单个园区发展来看,园区运营也从开始的资产服务为主转向现在的更注重人的服务为主,并且园区还实现了办公、研发、生产等功能的基础之上,融入了人的需求为核心,构建了场景化的商业服务模式功能。数据显示,到2018年我国拥有219家国家级经开区,有1991家省级开发区,产业园区之间的竞争日益激烈。由于部分地区缺乏专业的运营管理团队导致大量的园区闲置,浪费了大量的资源。目前产业园区行业进入了存量运营的时代,越来越多企业开始关注轻资产战略,园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。 

“由重转轻”是为了活得更好。一方面,随着区域的整体开发以及对外投资的过程中,很多企业对房地产的比重投入首先存在财务风险问题,其次存在产业风险问题,以轻资产的方式运营可以很大程度解决这种问题。


蜕变:产业+园区+金融

从产业园区的发展规律来看,一个优质园区的诞生离不开高强度投资和持续精细化运营。一方面,产业园区的运营服务需要长期探索并建立一套科学、规范、完善的内部运营管理体系;另一方面,产业的培育、集聚和发展需要大量资金投入,是一个较为漫长的过程。

越来越多的产业园区将金融作为园区发展的必要手段,通过“产业+园区+金融”的方式谋求更多的利益点。 

产业园区在推动区域经济发展、促进对外开放、加快体制机制改革等方面都发挥着不可替代的作用。同时,产业园区经历了从高速膨胀到现在的转型升级,发展模式和运行机制也随着时代的变化迭代发展。

在新的市场环境的变化之下,如何深化商业模式、带动项目运营、促进产业发展、深度挖掘园区的价值点,成为大家关注的话题。行业淘汰如果是未来的事,那么现在我们就要知道该朝一个正确方向走才能幸免。 也就是说,产业园区商要改变发展思路,要从“重资产”向“轻资产”的商业模式转型,要一手抓产业、一手抓金融,进而分享产业发展与物业回报所带来的长期资本增值。 

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