产业地产：2018年园区企业投资性房地产数据分析

对园区企业来说，投资性房地产主要是用于出租的园区厂房和办公楼，以及商业、公寓、酒店等物业。

两种计量模式最大的差异在于：公允价值模式比成本模式极大增加企业当期营业净利润。

采用成本法计量，房地产价值一般远远低于现行价值。因为在成本法中，企业投资性房地产的现价由取得时的历史成本而定，不会随着市场的波动而变化。并且，房地产需要计提折旧或摊销，如果资产升值，就当做没看见；如果资产减值，就把这个减值记下来，在历史成本的基础上扣除这个减值。

采用公允价值法计量，给企业提供了操纵利润的可能性。因为在公允价值法中，期末投资性房地产按市价调整账面价值，房价上涨时增加企业利润，反之则减少利润。由于不计提折旧，从而不会因为折旧导致利润减少。同时，每年投资性房地产增值通过“公允价值变动损益”计入利润表，直接增加企业当期利润。

从以上可以看出，成本法目前显示较低收益，但给企业带来很多未来可以获得的优势和利益。而当一家企业从成本法向公允价值法转变时，会出现资产总额增加、降低资产负债率、提高利润指标的现象。

因此，当一家企业转换计量模式时，可能是为了扩大企业规模，改善资产负债结构，提高融资贷款能力。

2018年投资性房地产数据如何？

2018年，全部18家上市园区企业投资性房地产总额1268.42亿元，较2017年总额增长了26.69%。TOP1是招商蛇口，采用成本法计量，有398.04亿元的投资性房地产，占总资产的9.41%。第二名的亿达中国采用公允价值法计量，投资性房地产价值为186.04 亿元，占总资产的32.80%。第三名是中国物流资产，采用公允价值法计量，价值为170.39亿元，占总资产的78.94%。

整体情况

2018年，投资性房地产占总资产比例超过70%的有一家，是中国物流资产，其自持的物流园较2017年增长了15.19%；比例在40%-70%的有2家，为亿达中国和外高桥；比例在10%-40%的有8家。其中，金额超百亿的有4家，在十亿到百亿之间的有8家。

变动情况

1. 增幅最大：

电子城，增长率236.43%，主要由于本期存货/在建工程转入11.84亿元。

亿达中国，增长率51.94%，原因是2018年亿达中国收购富岸集团，获得了大连天地房地产项目100%的股权。

招商蛇口，2018年投资性房地产增长率43.57%，主要系持有型物业的增加引起。

金地商置，增长率38.83%，主要是因为增加了价值18.56亿元的办公楼以及2.36亿元的在建购物中心。

2. 减少：在18家园区企业中，2018年投资性房地产减少的共有4家：

空港股份，减少18.97%。原因是合并范围变化导致减少了1.54亿元。

宏泰发展，减少18.83%。主要是由于已落成物业转入了固定资产。

浦东金桥，减少5.18%。主要是由于本期计提折旧或摊销3.14亿元。

海泰发展，减少-3.67%。主要是由于本期计提折旧或摊销2.38百万元。

3. 计量方式变动：

通过观察，我们发现，对于投资性房地产，A股和B股均采用成本法计量，而港股则采用公允价值法计量。除了一个特殊的企业——华夏幸福：

华夏幸福于2018年转变了计量方式，由成本法计量转向了公允价值法计量。并在2018年的年报中，公布了因为转变计量方式而带来的会计科目数据调整。

由于计量方式调整带来的影响包括：2018年，以公允价值计量的投资性房地产比成本法计量增加了2.67亿元；营业成本减少了0.49亿元；公允价值变动收益增加了1亿元；净利润增加了1.13亿元。

不过，由于本期华夏幸福转出了13.51亿元投资性房地产，2018年其投资性房地产价值还是低于2017年的数据，为22.46亿元。