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产业地产:2018年园区企业投资性房地产数据分析

产城中国 2019-05-24 15:53

对园区企业来说,投资性房地产主要是用于出租的园区厂房和办公楼,以及商业、公寓、酒店等物业。

产业地产:2018年园区企业投资性房地产数据分析

两种计量模式最大的差异在于:公允价值模式比成本模式极大增加企业当期营业净利润。

采用成本法计量,房地产价值一般远远低于现行价值。因为在成本法中,企业投资性房地产的现价由取得时的历史成本而定,不会随着市场的波动而变化。并且,房地产需要计提折旧或摊销,如果资产升值,就当做没看见;如果资产减值,就把这个减值记下来,在历史成本的基础上扣除这个减值。

采用公允价值法计量,给企业提供了操纵利润的可能性。因为在公允价值法中,期末投资性房地产按市价调整账面价值,房价上涨时增加企业利润,反之则减少利润。由于不计提折旧,从而不会因为折旧导致利润减少。同时,每年投资性房地产增值通过“公允价值变动损益”计入利润表,直接增加企业当期利润。

从以上可以看出,成本法目前显示较低收益,但给企业带来很多未来可以获得的优势和利益。而当一家企业从成本法向公允价值法转变时,会出现资产总额增加、降低资产负债率、提高利润指标的现象。

因此,当一家企业转换计量模式时,可能是为了扩大企业规模,改善资产负债结构,提高融资贷款能力。

2018年投资性房地产数据如何?

2018年,全部18家上市园区企业投资性房地产总额1268.42亿元,较2017年总额增长了26.69%。TOP1是招商蛇口,采用成本法计量,有398.04亿元的投资性房地产,占总资产的9.41%。第二名的亿达中国采用公允价值法计量,投资性房地产价值为186.04 亿元,占总资产的32.80%。第三名是中国物流资产,采用公允价值法计量,价值为170.39亿元,占总资产的78.94%。

整体情况

2018年,投资性房地产占总资产比例超过70%的有一家,是中国物流资产,其自持的物流园较2017年增长了15.19%;比例在40%-70%的有2家,为亿达中国和外高桥;比例在10%-40%的有8家。其中,金额超百亿的有4家,在十亿到百亿之间的有8家。

变动情况

1. 增幅最大:

电子城,增长率236.43%,主要由于本期存货/在建工程转入11.84亿元。

亿达中国,增长率51.94%,原因是2018年亿达中国收购富岸集团,获得了大连天地房地产项目100%的股权。

招商蛇口,2018年投资性房地产增长率43.57%,主要系持有型物业的增加引起。

金地商置,增长率38.83%,主要是因为增加了价值18.56亿元的办公楼以及2.36亿元的在建购物中心。

2. 减少:在18家园区企业中,2018年投资性房地产减少的共有4家:

空港股份,减少18.97%。原因是合并范围变化导致减少了1.54亿元。

宏泰发展,减少18.83%。主要是由于已落成物业转入了固定资产。

浦东金桥,减少5.18%。主要是由于本期计提折旧或摊销3.14亿元。

海泰发展,减少-3.67%。主要是由于本期计提折旧或摊销2.38百万元。

3. 计量方式变动:

通过观察,我们发现,对于投资性房地产,A股和B股均采用成本法计量,而港股则采用公允价值法计量。除了一个特殊的企业——华夏幸福:

华夏幸福于2018年转变了计量方式,由成本法计量转向了公允价值法计量。并在2018年的年报中,公布了因为转变计量方式而带来的会计科目数据调整。

由于计量方式调整带来的影响包括:2018年,以公允价值计量的投资性房地产比成本法计量增加了2.67亿元;营业成本减少了0.49亿元;公允价值变动收益增加了1亿元;净利润增加了1.13亿元。

不过,由于本期华夏幸福转出了13.51亿元投资性房地产,2018年其投资性房地产价值还是低于2017年的数据,为22.46亿元。

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