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打着“产城融合”的标签,确定是真的融合吗?

产城中国 2019-05-20 10:19

 1.0阶段:生产聚集 

由于资金、建设和管理经验等缺乏,大部分的园区都存在基础建设落后和不完善等问题,仅通过廉价的土地、劳动力成本和国家优惠政策吸引产业入驻,成为发展劳动密集型产业的特定区域,单某种程度上来说,只能算是生产聚集地。


2.0阶段:产业主导

有了生产的集聚,随之而来的是人的生活和园区有一定的结合,随着中国对外开放和引进外资的风潮涌起,园区依靠降低土地成本吸引外资、技术和企业的策略造成了粗放的土地利用方式,开发区规模不断扩大也从另一方面刺激园区向新城快速发展转型,但由于此时产业园区仍以产业建设为主,大部分都是外来务工人员,园区的交通和对外的联系都紧密,和城市之间的来往还是不紧密。

 3.0阶段:产业完善 

这一阶段,虽然园区仍然比较关注产业发展,产业的完善也伴随着园区功能的不断完善,园区配套也相应的满足企业到就业人员活娱乐配套设施需要,依赖城市中心附近的需求有一定增加。

4.0阶段:产城融合

国家对园区开发的重心向提质增效、转型升级方向转变,对开发区数量进行适度控制。园区开发过程中更注重新兴产业,强化园区创新及转化功能。产业新城则是产业园区的高级形态,更注重产业与城市的并行发展,以实现产城融合的一体化发展。

跟“城市变迁”“人类文明史”发展过程一样,乍一看很简单,但事实融合的过程至少需要十年、二十年、甚至更久。那到底什么是产、什么是城、吸引怎么样的人来?大多数的园区还只是停留在概念上;另外,规划上没有留足对应城市功能和产业升级需求,运营方面没有一定的定力和决心,这就造成了企业很难有所谓的标杆项目。

案例:

某园区被提及最多的产城融合典范,是中国和新加坡两国政府间重要的国际合作项目。纵观过去二十多年产城融合的发展历程,多数人可能会为她贴上“得天独厚”“天时地利人和”“幸运儿”等标签,甚至觉得有些“运气”成分在,但她的成功绝非偶然。

从发展理念上来说,大部分园区都采用“产业主导”的开发模式,而它从一开始就放弃了单一发展产业的模式,奉行产业发展与城镇建设同步的现代化发展理念。按需求可持续开发,有效地避免了园区发展过程中分散、重复、低水平开发的现象,为园区的长远发展奠定了基础,确保持续、健康、高速度、高水平地发展,最终成为现代化新城区。

在建设之初规划方面就充分借鉴了新加坡成熟的城市规划理念,并将它引入园区,结合当地地形地貌特征,共同勾勒了国际化、现代化、园林化的新城区框架。目前其他开发区建设规划往往忽视产业发展与城市功能的协同,普遍存在“重产业轻城市”的问题,以产业需求确定空间资源配置,导致产业布局与城市发展需求不匹配,产业空间与城市空间分割、离散甚至相冲突不同。

与此同时抓住全球跨国公司产业转移的重要契机,有效地贯彻了产业链、上下游配套和招商选商的发展理念。从中新合作区直接延伸到区外的三个镇,通过规划引领配套协同发展,按照跨国公司的项目规模等级,设定相应的进入核心区的投资门槛,没有达到投资密度标准的配套企业进入周围乡镇,这些发展理念在当时却是十分难能可贵,这也为园区品质产业企业的确立奠定了极为重要的发展基础。

其次,在产业发展的动态更新与结构方面,及时根据国家新兴产业发展规划,优化调整产业结构与发展层次,提高与园区城市功能和品质提升相匹配的产业。而且大部分的产业园缺乏城市功能的匹配和提升,使得陷入“空转”和“孤岛”困境的主要原因。

案例说明从“产城融合”这个角度来说都有着很多的相似之处,并且也有很多可取之处和宝贵经验:

1.合理规划,分期开发

2.留足余地,留足空间

3.耐得住寂寞、耐得住诱惑

4.高校人才储备

5.品质产业企业的入驻

6.稳扎稳打,把握时代契机

虽然在案例中并未提及任何房地产的规划,但实现产城融合房地产自然是需要的。因为对于产业园区来说,从来都不是做不做房地产本身的问题,而是怎么合理做房地产的问题。所以扪心自问,确定园区真的做到“产城融合”了吗?

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