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企业选址,你不得不知的二三事(1)

产城中国 2018-06-01 14:33

选址是企业进行实际投入运营前的重要一步,选址的决策问题通常会影响到企业的投资收益、运营成本、税收政策优惠、销售渠道、企业竞争力、企业资源利用以及企业的持续发展等多个方面。缺乏考虑的选址会导致企业的运营成本偏高、劳动力缺失、销售渠道不畅,物流成本高企,在行业中丧失竞争优势等问题。企业选址的主要坚持以下原则:

1、选择接近原材料供应的地区

2、选择接近产品消费市场的地区

3、选择接近能源动力供应充足的地区(基础设施条件)

4、选择交通运输便捷且综合考虑运输成本问题

5、谋求可持续性发展及增加企业发展机会

6、寻求劳动力资源供给充足的区域

7、考虑其他的因素:政治、文化、自然条件等。

企业在明确了选址目标和选址原则后,需收集有关数据,分析各种影响因素,对各因素进行主次排列,权衡取舍,拟定选址方案。

影响企业选址的因素主要包括一下八个方面:

企业选址,你不得不知的二三事(1)

(1)产业基础

产业基础是企业发展的市场环境,产业竞争、产业链上下游供需、市场空间、市场机遇等环境是投资企业最关注的要素。可以从以下几个方面考量企业所属产业基础是雄厚还是薄弱:

i.企业数量及规上企业数量,评估竞合关系;

ii.该产业产值占区域总产业产值的比重,把握市场空间;

iii.产业链集聚情况,上游供应商数量及供给能力、下游消费市场企业数量及消费能力等。

(2) 产业要素

产业要素是涉及企业生产硬性成本的关键的指标,是企业选址的重要因素,主要包括土地、水、电、气、人工五大因素:

i.土地获取的难易度、获取成本、可获得的体量;

ii.水、电、气的单位价格,尤其是对对能耗大的产业,对生产要素价格极为敏感;

iii.人才供给数量与人才层次。对劳动力密集型产业,人才供给能力是企业选址的关键点;对于技术密集型产业,高端人才的供给和吸引力成为决定企业选址的重要因素。

(3)区位交通

区位交通是一个地区或园区发展最根本的依托。交通运输便捷、通行能力强的地方往往成为企业区位选择的关注重点,这些交通运输便捷的地方具有发达的交通物流和通信网络技术的支持。除了城市或园区内道路通畅、道路等级、道路通行能力、交通设施建设情况以及该区域同外部区域的交通便捷性,还应考虑以下因素:

i.航空:重点考虑机场等级、吞吐量、航线数量及频次等因素。

ii.铁路:主要考虑是否有高铁,途经火车线路、货运场站吞吐量、车次等因素。

iiii.公路:主要考虑是否有交通管制(如物流大货车限行)、与高速和国道的距离等因素。

iv.水路:主要考虑是否有港口、吞吐量、港口口岸级别、装船方式等因素。

(4)经济水平

经济实力是地区未来发展的保证。经济落后地区产业发展的可持续性无法保障、难以为产业发展提供良好的配套或者基础设施。因此经济水平被看作是选址所在城市综合能力的指标,表征了企业外部综合发展环境。城市经济基础衡量指标有:GDP、人均GDP、人均可支配收入、地方政府财政收入等。

(5)政策支持

政策支持包括产业发展政策、人才政策、土地政策、税收政策、财政政策及政府监管等多个方面。政策支持牵涉多方行政监管部门,企业在选址阶段很难充分了解。总体来说,企业在选址阶段可重点关注几个方面:

i.产业发展政策,一般为宏观性政策或专项发展政策;

ii.人才政策:人才引进政策、人才扶持政策、留住人才的相关政策;

iii.土地政策:地方土地规划、基准地价及优惠政策;

iiii.税收政策:税收优惠政策,园区留成税收返还政策;

iv.财政扶持政策:对高新技术、自主研发技术、技术改造等专项资金支持。

(6)履约能力

政府政策履约能力已经成为企业选址关注的另一大重点。特别是作为地方重点引进项目,企业对政府政策履约能力的考察尤为重要。各地招商竞争白热化、招商政策透明化,项目落地后,地方政策无法承兑之前合约的案例层出不穷,致使企业利益无法兑现。企业在选址时,对政府的履约能力主要考察:地方财政实力、政府服务、决策人更替三大要素。

(7)土地条件

土地条件是企业进行生产活动的基础,尤其是对土地条件有特殊要求的产业,必须充分考察土地条件的符合度。需重点关注土地属性、土地可获得性、建设条件、用地成本等四大要素:

i.土地属性是重点,面积、形状、平整度都是考虑的重要内容;

ii.土地可获得性,土规、拆迁、未来可扩张空间都是考虑的内容;

iii.建设条件主要考虑地形、水文地质、高压线走向、市政道路、河流走向等详细内容;

iiii.用地成本主要考虑各类土地的价格。

(8)自然条件

自然条件对于大多数项目而言,具有一致性,但这不是它被忽略的理由。自然条件对于项目具有基础性影响。自然条件需重点关注环境质量和自然灾害两大要素。

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